 |  | | Mais l'immo. en France, ça krach ou ça krach pas ? |
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 Posté le : Dim 29 Juil 2007 16:58 |
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| la sentinelle vigilante |
| Général |
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...sage comparaison...
à méditer...
Il faudra bien revenir à la raison...
| Citation: |
"Y-a-t-il ou non bulle immobilière en France. L’auteur, Marc Touati, responsable des études économiques chez Natexis Banques Populaires, pose la question (29/03/2005)
Le propre d’une bulle est généralement d’être décelée une fois qu’elle a éclaté. Ainsi, à l’instar de ce qu’ils disaient lors de la flambée immobilière des années 1984-90, les professionnels des secteurs concernés ne cessent aujourd’hui de défendre l’absence de bulle sur l’immobilier français. Comme toujours, les arguments sont évidemment excellents : faiblesse des taux d’intérêt, forte demande de logements neufs, offre insuffisante... Les partisans du "Non" à la véracité de la bulle ont même dernièrement trouvé un allié inattendu, en la personne de l’INSEE. Dans sa dernière note de conjoncture, celui-ci n’a effectivement pas hésité à publier deux modèles qui « semblent écarter l’existence d’une bulle immobilière en France », tout en spécifiant néanmoins que leurs conclusions ne préjugent en rien de l’évolution future des prix immobiliers. Autrement dit, il n’y a peut-être pas de bulle, quoique...
Sans vouloir renchérir sur ces travaux économétriques, qui, aux dires de l’INSEE lui-même, sont à prendre avec des pincettes, il nous semble cependant opportun de rappeler quelques réalités. Rappelons tout d’abord qu’une bulle spéculative désigne la formation d’un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France, si l’augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l’évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l’ensemble de l’économie française. Or, la meilleure approximation de l’évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut.
Et c’est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l’Hexagone, le PIB français en valeur n’a progressé que de 25 %. Il s’agit donc d’un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l’immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd’hui qu’il y a quinze ans.
En d’autres termes, n’en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l’occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s’agirait-il donc pas là de la définition d’une bulle ?
Qui plus est, même si les taux d’intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu’en 1990, l’explosion de l’endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l’emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l’économie française dans son ensemble. Et pour cause : pour de nombreux ménages endettés au maximum de leurs capacités, la faiblesse de l’emploi et du pouvoir d’achat risque de les obliger à vendre leur logement, augmentant mécaniquement l’offre de biens immobiliers, alors que la demande se tarît (compte tenu des prix actuels). De telles évolutions ne manqueront évidemment pas de peser à la baisse sur les cours.
Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l’ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s’accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d’être cinglant. En effet, dans la mesure où rien ne permet d’imaginer une flambée de 50 % du PIB en quelques années, la corrélation entre le PIB en valeur et les prix de l’immobilier sur vingt ans montre que ces derniers sont bien sur un plateau duquel ils devront inévitablement descendre.
Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s’apprécier légèrement en vertu d’un dernier baroud d’honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme. Mais le drame ne s’arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d’un repli durable et significatif des cours immobiliers. Bon courage à tous..."
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"Plus un risque est grave, moins bien il est couvert."
"Nous voulons quelques fous maintenant. Regardez où les gens normaux nous ont conduits," George Bernard Shaw.
"Se vantant d'être sages, ils sont devenus fous," épître aux Romains, La Bible. |
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| Posté le : Dim 29 Juil 2007 16:58 |
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| Posté le : Mar 31 Juil 2007 11:02 |
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| Volpi |
| Capitaine |
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| Inscrit le : 21 Mars 2007 |
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ok mais à quand la baisse ! pas tt de suite selon cet article (résumé) m^me si on parle de "se rapprocher des seuils de surévaluation" (sic) : apparemment on y est tjrs pas ...
La hausse des prix de l'immobilier devrait se poursuivre jusqu'à l'an prochain. Selon plusieurs études, les mesures du « paquet fiscal », dont le crédit d'impôt, devraient entretenir pendant encore une année la montée des prix. Paradoxalement, ces mesures pourraient contribuer à rendre le marché immobilier inaccessible à beaucoup de ménages alors que le président de la république souhaite une France de propriétaires. D'après une note trimestrielle du Crédit Agricole, les prix se rapprochent des seuils de surévaluation. De plus, on constate que l'investissement locatif devient moins rentable.
Le crédit d'impôt retarde le tassement de l'immobilier - Tribune [La] - lundi 30 juillet 2007 |
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Volpi corp |
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| | | La bulle immobilière...en chanson... |
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| Posté le : Mar 31 Juil 2007 21:57 |
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| la sentinelle vigilante |
| Général |
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| Inscrit le : 08 Mars 2007 |
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| | | Dis-moi qui commandite l'étude..... |
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| Posté le : Mer 01 Août 2007 21:07 |
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| Marc Maximilien Authier |
| Général |
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| Inscrit le : 13 Mars 2007 |
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Et je te dirai quelles seront les conclusions. Et on disait les mêmes sale conneries aux USA l'année passée. On connaît la suite de l'histoire. Selon moi c'est une bulle lorsque les acheteurs n'ont aucun coussin de sécurité lorsqu'ils achètent. C'est pour cela que c'est le bordel total aux USA, et très bientôt in the UK et in ESPAGNA.
Le calcul qu'il faudrait faire ou essayer de faire c'est d'estimer ce qui arriverait aux acheteurs si Monsieur Chose et Madame Chose perdait son emploi demain matin.
Ou que les taux d'intérêts augmentaient de 100% ? De toute manière j'en ai rien à foutre de ces études faites par des petits peignes-culs qui ne connaissent sant doute pas grand chose du monde réel et qui sont des fils à papa fraichement chiés et sortis du cul des HEC.
C'est exactement le même genre d'études sortis de chez Bear Strearns et autres boîtes de crotte nouille-yeurkaise remplies de petits merdeux de yuppies de 30 ans, n'ayant jamais connu une bonne crise économique à la russe ou à l'indonésienne. Quoi sans doute un merdeux parfait pour travailler au FMI, à UBS ou à la Banque Mondiale ?
Et non je ne m'excuserai pas. Parce que je totalement fatigué, tanné comme on dit ici, de voir que c'ést toujours la même merdouille !
Et oui c'est aussi bulle en Europe qu'aux USA. Le cycle de pétage de bulle est seulement un peu désynchronisé, comme celle du NASDAQ en 2000.
C'est tout.
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| | | Re: La bulle immobilière...en chanson... |
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| Posté le : Jeu 02 Août 2007 11:43 |
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| willer |
| Caporal |
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| Inscrit le : 03 Mars 2007 |
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| Posté le : Jeu 02 Août 2007 17:41 |
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| Marc Maximilien Authier |
| Général |
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| Inscrit le : 13 Mars 2007 |
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http://www.le-blog-immobilier......l#comments
Devinez selon l'agence de cotation Fitch quel est le marché immobilier le plus surévalué au monde ????? Vous ne devinerez jamais.
Tableaux comparatifs très intéressants.
Votre tour viendra.  |
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| Posté le : Jeu 02 Août 2007 18:15 |
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| Volpi |
| Capitaine |
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| Inscrit le : 21 Mars 2007 |
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J'espère bien !
Pour la petite histoire, j'ai rencontré récemment un conseiller 1% logement pour un "possible achat" de ma part (ils font des prêts entre autres).
Au détour de la discussion, je lui explique que je considère que je ne peux absolument pas tabler sur une augmentation de la valeur de mon bien immobilier dans les proches années à venir, car je trouve le marché sur-évalué et qu'une baisse de 30 % des biens n'est pas à exclure.
Là, il me répond : ah, c'est vrai que c'est une option à prendre en compte (sic). Mais s'il y a une baisse, "ça va faire mal à beaucoup de gens, et pas seulement aux particuliers".
Amusant, non ?! |
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Volpi corp |
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| Posté le : Jeu 02 Août 2007 19:35 |
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| la sentinelle vigilante |
| Général |
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| Inscrit le : 08 Mars 2007 |
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| Marc Maximilien Authier a écrit: | http://www.le-blog-immobilier.com/2007/08/france-le-pays-.html#comments
Devinez selon l'agence de cotation Fitch quel est le marché immobilier le plus surévalué au monde ????? Vous ne devinerez jamais.
Tableaux comparatifs très intéressants.
Votre tour viendra. |
Merci Marc et voici "sa petite soeur"...
http://www.le-blog-immobilier.......html#more
Comme quoi la France arrive encore à gagner des trophées...  ..c'est peu glorieux mais il faut s'en contenter...  |
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"Plus un risque est grave, moins bien il est couvert."
"Nous voulons quelques fous maintenant. Regardez où les gens normaux nous ont conduits," George Bernard Shaw.
"Se vantant d'être sages, ils sont devenus fous," épître aux Romains, La Bible. |
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| | | Ouais. Vendez en France et achetez au Québec. |
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| Posté le : Ven 03 Août 2007 00:28 |
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| Marc Maximilien Authier |
| Général |
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| Inscrit le : 13 Mars 2007 |
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En plus les taxes et les impôts sont beaucoup moins élevés et ça parle encore français pour l'instant.
Beau graphique qui résume tout. En effet. Mers ça dans ta pipe Sabina !
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| | | Sans doute le graphique le plus symthomatique. |
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| Posté le : Ven 03 Août 2007 00:37 |
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| Marc Maximilien Authier |
| Général |
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| Inscrit le : 13 Mars 2007 |
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Mais oui, ils sont très dérangeants vos graphique Sentinelle.
La France est grosso modo quasiment au même niveau que le Royaume-Uni. Pas marrant du tout. Ça confirme ce que je pensais du tas de brique en France il y a deux ans. Les prix sont horrifiants. Une chance que j'ai décidé de reste encore en Nouvelle France.
Nos prix sont vraiment une aubaine merveilleuse même en les comparant
à ceux du reste du Canada. Alors vendez votre tas de brique en France et déménagez en Nouvelle France. Tour y est moins chère, tas de briques inclu. Mais on travaille plus longtemps, Amérique du Nord oblige. Les hivers en plus sont en voie de disparition avec le réchauffement climatique. Nous avons gagné au Québec 3 gradients de chaleurs en 30 ans. Les agriculteurs ont 6 semaines de plus de récoltes par année ! Alors si vous êtes très patient, ici cela sera comme la Midi de la France dans 50 ans. Et dans le Midi de la France ça sera comme le Sahara.
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| | | Comme d'habitude, on se fait rassurant. Cocorico ! |
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| Posté le : Ven 03 Août 2007 06:53 |
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| Marc Maximilien Authier |
| Général |
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| Inscrit le : 13 Mars 2007 |
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Bien sûr on le sait en Europe. Tout est tellement plus rose. Mon oeil ! 
L'immobilier français doit-il craindre la crise américaine ?Aurélie Pagny. Publié le 02 août 2007Actualisé le 02 août 2007 : 11h18
Les autres titres
L'immobilier français doit-il craindre la crise américaine ? Un immeuble « ultraécolo » va sortir de terre On a échangé nos maisons Immobilier : économiser avec le taux semi-fixe Fonctionnaires : un prêt mobilité à taux zéro Les mensualités immobilières des emprunteurs restent stables L'euphorie du marché des bureaux devrait se poursuivre en 2008 Déménager en toute simplicité Acheter une maison sur l'eau Retour | Rubrique ImmobilierLe marché de l'immobilier français a des spécificités qui le protègent. Mais pas complètement.
La crise immobilière que traversent les Etats-Unis peut-elle s'étendre à la France? La question mérite d'être posée tant la crise du "subprime" – crédits immobiliers aux ménages les moins solvables - secoue les marchés boursiers. "Les problèmes que connaissent les Etats-Unis à cause du "subprime" n'arriveront pas en France, tout simplement parce que ce produit n'existe pas chez nous", explique René Pallincourt, président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM). En effet, la France connaît un système de crédit qualifié, avec des règles strictes et sévères. Les banques sont contraintes par la loi de faire une étude complète et très précise sur la situation financière du client, afin d'être sûres que ce dernier pourra honorer ses mensualités dans les années à venir. De plus, les taux d'intérêt pratiqués sont capés, c'est-à-dire que leur variation, à la hausse comme à la baisse, est limitée.
Aux Etats-Unis, la situation est différente. Les taux d'intérêts sont plus élevés (entre 10 et 12%) et surtout ils ne sont pas capés. Il y a donc un plus gros risque pour l'emprunteur. La France dispose, en outre, d'une "solidarité de place" qui oblige les établissements en bonne santé à soutenir leurs concurrents mal gérés en cas de crise. Un mécanisme que ne connaissent pas les Etats-Unis.
Reste à savoir si la crise de l'immobilier américain peut avoir des répercussions indirectes sur le marché immobilier français. "Je ne le crois pas", rassure M. Pallincourt. "Les fondements qui régissent les marchés français et européen sont bien orientés. Aux Etats-Unis, ils sont beaucoup plus fragiles".
Coïncidence ou simple hasard, mais certains fonds de pension se sont retirés récemment du marché immobilier français. "Je ne pense pas que cela soit annonciateur d'un repli stratégique des investisseurs français et européens", conclut cependant M. Pallincourt. |
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| Posté le : Ven 03 Août 2007 15:39 |
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Un tribune libre qui a attiré mon attention dans le Moniteur des travaux publics ! Certes, ça concerne avant tout les français mais c'est assez éclairant sur ces impôts "indirects" qui touchent ceux qui travaillent.
Selon Jean-François Gabila, la mixité sociale constitue un nouvel impôt pour les acquéreurs. Dans une tribune libre, le président de la fédération des promoteurs constructeurs estime que l'article 55 de la loi SRU qui impose aux villes un quota de 20% de logements sociaux dans leur parc résidentiel entraîne de l'arbitraire dans son application. Il attend que les collectivités locales fixent de justes règles du jeu. Certaines de ces collectivités locales imposent aux promoteurs des prix de vente des logements sociaux qui ne prennent pas en compte les réalités économiques. Le prix imposé est fréquemment inférieur au seul coût du terrain et de la construction du bâtiment. Il omet la rémunération du promoteur et la couverture du risque. Le prix des logements libres augmente donc en conséquence. |
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